Законодательство Республики Дагестан Дагестан республика Законы Постановления Распоряжения Определения Решения Положения Приказы Все документы Указы Уставы Протесты Представления О применении документа см. примечание в Справке РЕСПУБЛИКА ДАГЕСТАН МАХАЧКАЛИНСКОЕ ГОРОДСКОЕ СОБРАНИЕ РЕШЕНИЕ от 14 июля 2009 г. № 19-4а ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ В ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ "ГОРОД МАХАЧКАЛА" В соответствии со ст. 32 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ, с Уставом городского округа "город Махачкала" Собрание депутатов городского округа "город Махачкала" решает: 1. Утвердить Правила землепользования и застройки в городском округе "город Махачкала". (Прилагаются.) 2. Правила разместить на официальном сайте Администрации г. Махачкалы в сети "Интернет". 3. Настоящее решение подлежит одновременному опубликованию с Правилами землепользования и застройки городского округа "город Махачкала" и вступает в силу со дня опубликования. Глава города Махачкалы С.АМИРОВ Председатель Собрания М.МАГОМЕДРАСУЛОВ Утверждены решением Собрания депутатов городского округа "город Махачкала" от 14 июля 2009 г. № 19-4а ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ В ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ "ГОРОД МАХАЧКАЛА" Правила землепользования и застройки в городском округе "город Махачкала" (далее - Правила) являются нормативным правовым актом городского округа "город Махачкала", принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Республики Дагестан, генеральным планом городского округа "город Махачкала", а также с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития городского округа "город Махачкала", охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов. Часть I ПОРЯДОК РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ НА ОСНОВЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ Глава 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 1. Основные понятия, используемые в Правилах Понятия, используемые в настоящих Правилах, применяются в следующем значении: акт приемки - оформленный в соответствии с требованиями гражданского законодательства документ, подписанный застройщиком (заказчиком) и исполнителем (подрядчиком, генеральным подрядчиком) работ по строительству, реконструкции, удостоверяющий, что обязательства исполнителя (подрядчика, генерального подрядчика) перед застройщиком (заказчиком) выполнены, результаты работ соответствуют градостроительному плану земельного участка, утвержденной проектной документации, требованиям технических регламентов, иным условиям договора и что застройщик (заказчик) принимает выполненные исполнителем (подрядчиком, генеральным подрядчиком) работы; блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, разделенных между собой стенами без проемов (брандмауэрами), каждая из таких квартир имеет доступ на отдельный земельный участок с выходом на территорию общего пользования (улицу, проезд); виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности, объекты, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено в соответствии со статьей 46 настоящих Правил при условии обязательного соблюдения требований, установленных законодательством, настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами; водоохранная зона - территория, примыкающая к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, применительно к которой установлен специальный режим ограничения хозяйственной и иной деятельности для предотвращения загрязнения, заиления и истощения водных объектов, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира; высота здания, строения, сооружения - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши здания или до наивысшей точки конька скатной крыши здания, до наивысшей точки строения, сооружения; может устанавливаться в составе градостроительного регламента применительно к соответствующей территориальной зоне, обозначенной на карте градостроительного зонирования; градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; градостроительный план земельного участка - документ, подготавливаемый в составе документации по планировке территории (или как отдельный документ - в установленных случаях), содержащий информацию о границах и разрешенном использовании земельного участка и используемый для установления на местности границ земельного участка, выделенного посредством планировки из состава государственных, муниципальных земель; принятия решений о предоставлении физическим и юридическим лицам прав на земельный участок; об изъятии, в том числе путем выкупа; о резервировании земельного участка, его части для государственных или муниципальных нужд; разработки проектной документации для строительства; выдачи разрешения на строительство; выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства; территориальные зоны - зоны, для которых в настоящих Правилах определены границы и установлены градостроительные регламенты; застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта; заказчик - физическое или юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком представлять интересы застройщика при подготовке и осуществлении строительства, реконструкции, в том числе обеспечивает от имени застройщика заключение договоров с исполнителями, подрядчиками, осуществление контроля на стадии выполнения и приемки работ; зеленые насаждения - деревья, кустарники, цветники, газоны; изменение недвижимости - изменение вида (видов) использования земельного участка или зданий, строений, сооружений на нем, а также изменение их параметров (включая изменение размеров земельного участка) при подготовке и осуществлении строительства, реконструкции, перемещения или сноса существующих зданий, строений, сооружений; инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование городского округа; коэффициент строительного использования земельного участка - отношение суммарной общей площади всех зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые разрешается построить на земельном участке, определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка; красные линии - линии, которые устанавливаются посредством проектов планировки и обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования (включая дороги, улицы, проезды, площади, скверы, бульвары, набережные), границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты); линии градостроительного регулирования - красные линии; границы земельных участков; линии, обозначающие минимальные отступы построек от границ земельных участков (включая линии регулирования застройки); границы зон действия публичных сервитутов вдоль инженерно-технических коммуникаций, границы зон изъятия, в том числе путем выкупа, резервирования земельных участков, зданий, строений, сооружений для государственных и муниципальных нужд; границы санитарно-защитных, водоохранных и иных зон ограничений использования земельных участков, зданий, строений, сооружений; линии регулирования застройки - линии, устанавливаемые в документации по планировке территории (в том числе в градостроительных планах земельных участков) по красным линиям или с отступом от красных линий и предписывающие расположение внешних контуров проектируемых зданий, строений, сооружений; многоквартирный жилой дом - жилой дом, квартиры которого имеют выход на общие лестничные клетки и общий для всего дома земельный участок; объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек; отклонения от Правил - санкционированное в порядке, установленном настоящими Правилами, для конкретного земельного участка отступление от предельных параметров разрешенного строительства - высоты построек, процента застройки участка, отступов построек от границ участка и т.д., обусловленное невозможностью использовать участок в соответствии с настоящими Правилами по причине его малого размера, неудобной конфигурации, неблагоприятных инженерно-геологических и иных характеристик; подрядчик - физическое или юридическое лицо, осуществляющее по договору с застройщиком (заказчиком) работы по строительству, реконструкции зданий, строений, сооружений, их частей; прибрежная защитная полоса - часть водоохранной зоны, для которой вводятся дополнительные ограничения землепользования, застройки и природопользования; проектная документация - графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости, а также благоустройства их земельных участков. Проектная документация подготавливается на основании градостроительных планов земельных участков для отдельных объектов и используется для получения разрешения на строительство после ее согласования и проведения экспертиз в установленном порядке; процент застройки участка - выраженный в процентах показатель градостроительного регламента, показывающий, какая максимальная часть площади каждого земельного участка, расположенного в соответствующей территориальной зоне, может быть занята зданиями, строениями и сооружениями; публичный сервитут - право ограниченного пользования недвижимостью, установленное законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления с учетом результатов публичных слушаний по обсуждению документации по планировке территории, в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков; разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, законодательством Республики Дагестан; разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости - использование недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничениями на использование недвижимости, установленными в соответствии с законодательством, а также публичными сервитутами; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации; собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков; землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды; строительные изменения недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ, иных действий, производимых на основании разрешения на строительство (за исключением незначительных действий, предусмотренных нормативными правовыми актами); строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения; территории общего пользования - отграничиваемая красными линиями от иных территорий совокупность земельных участков (включая дороги, улицы, проезды, площади, скверы, бульвары, набережные), которые не подлежат приватизации и беспрепятственно используются неограниченным кругом лиц; технические регламенты - документы, которые приняты международным договором Российской Федерации и устанавливают обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации); частный сервитут - право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, устанавливаемое решением суда или соглашением между лицом, являющимся собственником объекта недвижимости, и лицом, требующим установления сервитута. Статья 2. Основания введения, назначение и состав Правил 1. Настоящие Правила в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации предусматривают в городском округе "город Махачкала" систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании; обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции; подготовки документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости. 2. Целью введения системы регулирования землепользования и застройки, основанной на градостроительном зонировании, является: 1) обеспечение условий для реализации планов и программ развития городской территории, систем инженерного, транспортного обеспечения и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды; 2) установление правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для владельцев и лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения земельными участками, иными объектами недвижимости; 3) создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство недвижимости посредством предоставления инвесторам возможности выбора наиболее эффективного вида использования недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами; 4) обеспечение свободного доступа граждан к информации и их участия в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования и застройки посредством проведения публичных слушаний; 5) обеспечение контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц. 3. Настоящие Правила регламентируют деятельность по: 1) проведению градостроительного зонирования территории городского округа и установлению градостроительных регламентов по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости; 2) разделению городской территории на земельные участки для закрепления ранее возникших, но неоформленных прав на них (включая права на земельные участки многоквартирных домов), а также для упорядочения планировочной организации городской территории, ее дальнейшего строительного освоения и преобразования; 3) предоставлению прав на земельные участки, подготовленные и сформированные из состава государственных, муниципальных земель, физическим и юридическим лицам; 4) подготовке градостроительных оснований для принятия решений о резервировании и изъятии земельных участков для реализации государственных и муниципальных нужд; 5) согласованию проектной документации; 6) предоставлению разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов; 7) контролю за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости, применению штрафных санкций в случаях и порядке, установленных законодательством; 8) обеспечению открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о землепользовании и застройке, а также их участия в принятии решений по этим вопросам посредством публичных слушаний; 9) внесению изменений в настоящие Правила, включая изменение состава градостроительных регламентов, в том числе путем его дополнения применительно к различным территориальным зонам. 4. Настоящие Правила применяются наряду с техническими регламентами и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия; иными нормативными правовыми актами городского округа "город Махачкала" по вопросам регулирования землепользования и застройки. Указанные акты применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам. 5. Настоящие Правила обязательны для исполнения всеми расположенными на территории городского округа "город Махачкала" юридическими и физическими лицами, осуществляющими и контролирующими градостроительную деятельность на территории городского округа "город Махачкала". Статья 3. Градостроительные регламенты и их применение 1. Решения по землепользованию и застройке принимаются в соответствии с документами территориального планирования, включая генеральный план городского округа "город Махачкала", документацией по планировке территории и на основе установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов, которые действуют в пределах территориальных зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же территориальной зоне земельные участки, иные объекты недвижимости независимо от форм собственности. Действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки: 1) состоящих в едином государственном реестре объектов культурного наследия недвижимых объектов культурного наследия и вновь выявленных объектов, представляющих историко-культурную ценность; 2) в границах особо охраняемых природных территорий, решения по использованию которых принимаются вне системы градостроительного зонирования согласно законодательству об особо охраняемых природных территориях; 3) в границах территорий общего пользования; 4) транспортных и инженерно-технических коммуникаций, в том числе железных дорог, автомобильных магистралей, улиц, дорог, проездов, иных линейных объектов. 7. Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в границах городского округа "город Махачкала", разрешенным считается такое использование, которое соответствует: 1) ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия; 2) ограничениям по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений; 3) иным ограничениям на использование объектов недвижимости (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы). 8. Градостроительный регламент в части видов разрешенного использования недвижимости (статья 43 настоящих Правил) включает: 1) основные виды разрешенного использования недвижимости, которые при условии соблюдения технических регламентов не могут быть запрещены; 2) условно разрешенные виды использования, требующие получения разрешения, которое принимается по результатам специального согласования, проводимого в том числе с применением процедур публичных слушаний; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Виды использования недвижимости, не предусмотренные статьей 46 настоящих Правил, являются не разрешенными для соответствующей территориальной зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований. Для каждой территориальной зоны, выделенной на карте градостроительного зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости. 9. Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, иных объектов недвижимости имеют право по своему усмотрению выбирать и менять вид (виды) использования недвижимости, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих территориальных зон при условии обязательного соблюдения требований законодательства в отношении обеспечения безопасности. Порядок действий по реализации указанного права устанавливается законодательством, настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами городского округа "город Махачкала". Указанный порядок устанавливается применительно к случаям, когда: 1) при изменении одного вида разрешенного использования недвижимости на другой разрешенный вид использования затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. В этих случаях необходимо разрешение на строительство, предоставляемое в порядке статьи 33 настоящих Правил (за исключением случаев, изложенных в пункте 3 статьи 31 настоящих Правил); 2) при изменении одного вида на другой вид разрешенного использования недвижимости не затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. В этих случаях собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости направляет уведомление о намерении изменить вид использования недвижимости в орган, уполномоченный в области архитектуры и градостроительства администрации городского округа "город Махачкала", который в установленном порядке и в установленный срок представляет заключение о возможности или невозможности реализации намерений заявителя без осуществления конструктивных преобразований; 3) собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости запрашивает изменение основного разрешенного вида использования на разрешенное по специальному согласованию. В этих случаях применяются процедуры, предусмотренные статьей 26 настоящих Правил. 10. Градостроительные регламенты в части предельных параметров разрешенного строительного изменения объектов недвижимости могут включать: 1) размеры (минимальные и (или) максимальные) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и предельной глубины участков; 2) минимальные отступы построек от границ земельных участков, фиксирующие "пятно застройки", за пределами которого возводить строения запрещено; 3) предельную (максимальную и (или) минимальную) этажность (высоту) построек; 4) максимальный процент застройки участков (отношение суммарной площади участков, которая уже застроена и может быть застроена дополнительно, ко всей площади участков); 5) максимальное значение коэффициента строительного использования земельных участков (отношение суммарной площади всех построек - существующих и которые могут быть построены дополнительно - к площади земельных участков). Сочетания указанных параметров и их предельные значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой территориальной зоне, выделенной на карте градостроительного зонирования территории городского округа "город Махачкала". В пределах территориальных зон, выделенных по видам разрешенного использования недвижимости, могут устанавливаться несколько подзон с различными сочетаниями параметров разрешенного строительного изменения недвижимости, но с одинаковыми списками видов разрешенного использования недвижимости. Количество видов предельных параметров с установлением их значений применительно к различным территориальным зонам может увеличиваться путем последовательного внесения изменений в настоящие Правила, в том числе с использованием предложений, подготовленных на основе утвержденной документации по планировке территории. 11. Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования недвижимости в пределах отдельных земельных участков (объекты электро-, водо-, газоснабжения, водоотведения, телефонизации и т.д.) являются всегда разрешенными при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности. Инженерно-технические объекты, сооружения, предназначенные для обеспечения функционирования и нормальной эксплуатации объектов недвижимости в пределах территории одного или нескольких кварталов (других элементов планировочной структуры городского округа), расположение которых требует отдельного земельного участка с установлением санитарно-защитных, иных защитных зон, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований в порядке, предусмотренном статьей 26 настоящих Правил. Глава 2 ПРАВА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ, ВОЗНИКШИЕ ДО ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ ПРАВИЛ Статья 4. Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам 1. Принятые до введения в действие настоящих Правил нормативные правовые акты городского округа Республики Дагестан по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам. 2. Разрешения на строительство, реконструкцию, выданные физическим и юридическим лицам, до вступления в силу настоящих Правил являются действительными. 3. Объекты недвижимости, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу настоящих Правил или до вступления в силу изменений в настоящие Правила, являются не соответствующими настоящим Правилам в случаях, когда эти объекты: 1) имеют вид, виды использования, которые не предусмотрены как разрешенные для соответствующих территориальных зон (статья 43 настоящих Правил); 2) имеют вид, виды использования, которые поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон (статья 43 настоящих Правил), но расположены в санитарно-защитных зонах и водоохранных зонах, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов в соответствии со статьей 45 настоящих Правил; 3) имеют параметры меньше (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка) или больше (плотность застройки - высота (этажность) построек, процент застройки, коэффициент использования участка) значений, установленных статьей 43 настоящих Правил применительно к соответствующим зонам. Отношения по поводу самовольного занятия земельных участков, самовольного строительства, использования самовольно занятых земельных участков и самовольных построек регулируются гражданским и земельным законодательством. 4. Правовым актом главы администрации городского округа "город Махачкала" может быть придан статус несоответствия территориальным зонам производственных и иных объектов, чьи санитарно-защитные зоны распространяются за пределы территориальной зоны расположения этих объектов (согласно карте градостроительного зонирования - статья 42) и функционирование которых наносит несоразмерный ущерб владельцам соседних объектов недвижимости, то есть значительно снижается стоимость этих объектов. Статья 5. Использование и строительные изменения объектов недвижимости, несоответствующих Правилам 1. Объекты недвижимости, предусмотренные статьей 5 настоящих Правил, а также ставшие несоответствующими после внесения изменений в настоящие Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами. Исключение составляют те несоответствующие и настоящим Правилам, и обязательным нормативам, стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, а также опасно для природной и культурно-исторической среды. В соответствии с федеральным законом может быть наложен запрет на продолжение использования данных объектов. 2. Все изменения несоответствующих объектов, осуществляемые путем изменения видов и интенсивности их использования, строительных параметров, могут производиться только в целях приведения их в соответствие с настоящими Правилами. Не допускается увеличивать площадь и строительный объем объектов недвижимости, указанных в подпунктах 1, 2 части 3 статьи 5 настоящих Правил. На этих объектах не допускается увеличивать объемы и интенсивность производственной деятельности без приведения используемой технологии в соответствие с требованиями безопасности - экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными, гражданской обороны и предупреждения чрезвычайных ситуаций, иными требованиями безопасности, устанавливаемые техническими регламентами (а до их принятия - соответствующими нормативами и стандартами безопасности). ]]> некоммерческие коммунальные предприятия - жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы. Вспомогательные виды разрешенного использования: парковки, автостоянки перед объектами деловых, культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования; встроенные в здания гаражи, в том числе многоэтажные, и автостоянки; зеленые насаждения. Условно разрешенные виды использования: автозаправочные станции, авторемонтные и сервисные мастерские; коммерческие мастерские, мелкое производство экологически чистое или V класса вредности; объекты, связанные с отправлением культа; многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке; киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения; казино; общественные туалеты; антенны сотовой, радиорелейной и спутниковой связи; кемпинги, мотели; бани, сауны. Р-1. Зона скверов, бульваров Представленные ниже градостроительные регламенты могут быть распространены на земельные участки в составе данной зоны Р-1 только в случае, когда части территорий общего пользования - скверов, бульваров переведены в установленном порядке на основании проектов планировки (установления красных линий) из состава территорий общего пользования в иные территории, на которые распространяется действие градостроительных регламентов. В иных случаях - применительно к частям территории в пределах данной зоны Р-1, которые относятся к территории общего пользования, отграниченной от иных территорий красными линиями, градостроительный регламент не распространяется и их использование определяется уполномоченными органами в индивидуальном порядке в соответствии с целевым назначением. Зоны Р-1 выделены для обеспечения правовых условий сохранения и формирования озелененных участков, предназначенных для отдыха населения в центральных и жилых районах городского округа. Основные виды разрешенного использования недвижимости: скверы, бульвары; мемориальные комплексы; игровые площадки; вспомогательные строения; малые архитектурные формы; бассейны, водные пространства; зеленые насаждения. Условно разрешенные виды использования: вспомогательные строения и инфраструктура для отдыха; площадки для выгула собак; летние театры и эстрады; общественные туалеты; киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли, обслуживания и общественного питания. Р-2. Зона развития зеленых территорий Представленные ниже градостроительные регламенты могут быть распространены на земельные участки в составе данной зоны Р-2 только в случае, когда части территорий общего пользования - парков, набережных переведены в установленном порядке на основании проектов планировки (установления красных линий) из состава территорий общего пользования в иные территории, на которые распространяется действие градостроительных регламентов. В иных случаях - применительно к частям территории в пределах данной зоны Р-2, которые относятся к территории общего пользования, отграниченной от иных территорий красными линиями, градостроительный регламент не распространяется и их использование определяется уполномоченными органами в индивидуальном порядке в соответствии с целевым назначением. Данная зона Р-2 выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования земельных участков озеленения в целях проведения досуга населением. Основные виды разрешенного использования недвижимости: парки; набережные; искусственные водоемы и водные устройства; вспомогательные сооружения набережных: причалы, иные сооружения; бассейны; малые архитектурные формы; игровые площадки, площадки для национальных игр; спортплощадки; прокат игрового и спортивного инвентаря; комплексы аттракционов, игровые залы, бильярдные; танцплощадки, дискотеки; летние театры и эстрады; рекреационные помещения для отдыха, читальные залы; предприятия общественного питания (кафе, летние кафе, рестораны); тир; зеленые насаждения; пляжи. Условно разрешенные виды использования: пункты оказания первой медицинской помощи; помещения для игровых автоматов и компьютерных игр, интернет-кафе; оранжереи; хозяйственные корпуса; участковые пункты милиции; общественные туалеты; киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания; резервуары для хранения воды; объекты пожарной охраны; парковки; площадки для выгула собак. Р-3. Зона рекреационно-природных территорий Представленные ниже градостроительные регламенты могут быть распространены на земельные участки в составе данной зоны Р-3 только в случае, когда части территорий общего пользования (городских лесов, иных территорий) переведены в установленном порядке на основании проектов планировки (установления красных линий) из состава территорий общего пользования в иные территории, на которые распространяется действие градостроительных регламентов. В иных случаях - применительно к частям территории в пределах данной зоны Р-3, которые относятся к территории общего пользования, отграниченной от иных территорий красными линиями, градостроительный регламент не распространяется и их использование определяется уполномоченными органами в индивидуальном порядке в соответствии с целевым назначением. Зона Р-3 выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья населения, сохранения и воспроизводства лесов, обеспечение их рационального использования. Основные виды разрешенного использования недвижимости: лесные массивы; санитарно-защитные лесополосы; малые архитектурные формы; площадки для выгула собак; питомники, дендрарии для выращивания декоративных растений, для озеленения городского округа. Условно разрешенные виды использования: санатории, профилактории, дома отдыха, базы отдыха; детские оздоровительные лагеря и дачи дошкольных учреждений; интернаты для престарелых; дома ребенка; тренировочные базы, конноспортивные базы, велотреки; спортклубы, яхт-клубы, лодочные станции; прокат игрового и спортивного инвентаря; гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов, кемпинги, мотели; спортзалы, залы рекреации (с бассейнами или без); спортплощадки; игровые площадки, площадки для национальных игр; места для пикников, вспомогательные строения и инфраструктура для отдыха; пляжи; киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания; предприятия общественного питания (кафе, рестораны); пункты оказания первой медицинской помощи; спасательные станции; общественные туалеты; объекты пожарной охраны; объекты, связанные с отправлением культа; парковки перед объектами обслуживающих, оздоровительных и спортивных видов использования; площадки для мусоросборников. Зона особо охраняемых природных территорий - государственные памятники природы выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования земельных участков, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Использование земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в пределах зоны Р-3 определяется специальными нормативными правовыми документами - паспортами государственных памятников природы. В составе зоны Р-3 расположены следующие объекты - государственные памятники природы, установленные органом представительной власти Республики Дагестан. 1. Лесопарковая зона "Тарк-Тау"; 2. Лесопарк в городском округе "город Махачкала" - 1. Р-4. Зона коллективных садов и садово-огородных участков Зона коллективных садов выделена для обеспечения правовых условий формирования территорий, используемых в целях удовлетворения потребностей населения в выращивании фруктов и овощей, а также отдыха, при соблюдении нижеследующих видов и параметров разрешенного использования недвижимости. Основные виды разрешенного использования недвижимости: садовые дома, летние сооружения; сады, огороды. Вспомогательные виды разрешенного использования: дворовые постройки (мастерские, сараи, теплицы, бани и пр.); строения для занятий индивидуальной трудовой деятельностью (без нарушения принципов добрососедства); индивидуальные гаражи на придомовом участке или парковки; емкости для хранения воды на индивидуальном участке; водозаборы; общественные резервуары для хранения воды; помещения для охраны коллективных садов; площадки для мусоросборников; противопожарные водоемы; лесозащитные полосы. Условно разрешенные виды использования: коллективные овощехранилища; открытые гостевые автостоянки; магазины, киоски, лоточная торговля, временные (сезонные) объекты обслуживания населения; детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий; физкультурно-оздоровительные сооружения; пункты оказания первой медицинской помощи; постройки для содержания мелких домашних животных; ветлечебницы без содержания животных; пляжи; искусственные водоемы и водные устройства; скульптура и скульптурные композиции, фонтаны и другие объекты ландшафтного дизайна. Зона сельскохозяйственного использования Зона сельскохозяйственного использования предназначена для выращивания сельхозпродукции открытым способом и выделена для обеспечения правовых условий сохранения сельскохозяйственных угодий, предотвращения их занятия другими видами деятельности при соблюдении нижеследующих видов и параметров разрешенного использования недвижимости: Основные виды разрешенного использования недвижимости: поля и участки для выращивания сельхозпродукции; луга, пастбища; животноводческие фермы; подсобные хозяйства; лесозащитные полосы. Статья 43. Описание ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия 1. Использование земельных участков и иных объектов недвижимости, которые не являются памятниками истории и культуры и расположены в пределах зон, обозначенных генеральным планом городского округа "город Махачкала" и настоящих Правил, определяется: 1) градостроительными регламентами, определенными статьей 42 настоящих Правил применительно к соответствующим территориальным зонам, обозначенным генеральным планом городского округа, с учетом ограничений, определенных настоящей статьей; 2) ограничениями, установленными в соответствии с настоящими Правилами и проектом зон охраны памятников истории и культуры, а до утверждения указанного проекта - нормативными правовыми документами об использовании земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах зон, отображенных генеральным планом городского округа "город Махачкала", и настоящих Правил. 2. До утверждения в установленном порядке проекта зон охраны памятников истории и культуры городского округа "город Махачкала" ограничения использования земельных участков и иных объектов недвижимости, которые не являются памятниками истории и культуры и расположены в границах зон, отображенных генпланом городского округа, определяются: 1) решением Верховного Совета ДАССР "Об установлении границ территорий городского округа "город Махачкала", которое применяется в части не противоречащей федеральным законам, введенным в действие после принятия указанного решения, и которым определены следующие положения: а) сохранение, как правило, линий застройки исторически сложившейся планировочной структуры, при необходимости, восстановление и закрепление градоформирующего значения исторических доминант - утраченных и частично утраченных культовых зданий и комплексов, в архитектурно-пространственной организации городского округа и в речной панораме; б) принятие габаритов новой застройки, обеспечивающих масштабное соответствие с окружающей исторической средой, исключающих закрытие видовых точек на пространственные доминанты и памятники архитектуры, а также исключающих создание фона, неблагоприятного для восприятия памятников. Осуществление нового строительства по индивидуальным проектам; в) согласование отводов земельных участков под новое строительство, проектов на новое строительство и реконструкцию, сноса существующей застройки с Комитетом по охране и использованию историко-культурного наследия г. Махачкалы Республики Дагестан; г) ограничение интенсивности дорожно-транспортного движения и создание условий для его снижения. Запрещение расширения существующих промышленных и коммунально-складских предприятий, а также строительство новых. Исключение прокладки инженерных коммуникаций, теплотрасс и магистральных газопроводов надземным способом; д) разработка, а при необходимости и корректировка проектов детальной планировки (ПДП) исторических территорий с учетом выводов и рекомендаций историко-архитектурных опорных планов. 3. Контроль за соблюдением ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия определяется в порядке, определенном законодательством, пунктом 8 статьи 9 настоящих Правил. 4. После утверждения в установленном порядке проекта зон охраны памятников истории и культуры городского округа "город Махачкала" в настоящую статью вносятся дополнения и изменения в части определенных этим проектом ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия, относящихся к использованию земельных участков и иных объектов недвижимости, которые не являются памятниками истории и культуры. Статья 44. Описание ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям 1. Использование земельных участков и иных объектов недвижимости определяется: 1) градостроительными регламентами, определенными статьей 43 применительно к соответствующим территориальным, обозначенным на карте статьи 42 настоящих Правил с учетом ограничений, определенных настоящей статьей; 2) ограничениями, установленными законами, иными нормативными правовыми актами применительно к санитарно-защитным зонам, водоохранным зонам, иным зонам ограничений. 2. Земельные участки и иные объекты недвижимости, чьи характеристики не соответствуют ограничениям, установленным законами, иными нормативными правовыми актами применительно к санитарно-защитным зонам, водоохранным зонам, иным зонам ограничений, являются объектами недвижимости, несоответствующими настоящим Правилам. 3. Ограничения использования земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в санитарно-защитных зонах, водоохранных зонах, установлены следующими нормативными правовыми актами: Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды"; Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"; Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ; Федеральный закон от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"; Положение о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 23 ноября 1996 г. № 1404; Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (СанПиН) 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов"; ГОСТ 22283-88 Шум авиационный. Допустимые уровни шума на территории жилой застройки и методы его измерения. М., 1989 г.; Решение Народного Собрания Республики Дагестан "Об утверждении перечня особо охраняемых природных территорий и объектов природного наследия". 4. Для земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в санитарно-защитных зонах производственных и транспортных предприятий, объектов коммунальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, коммунально-складских объектов, очистных сооружений, иных объектов (включая шумовую зону аэропорта), устанавливаются: 1) виды запрещенного использования - в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов"; 2) условно разрешенные виды использования, которые могут быть разрешены по специальному согласованию с территориальными органами санитарно-эпидемиологического и экологического контроля на основе СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" с использованием процедур публичных слушаний, определенных статьями 24, 25 настоящих Правил. Виды запрещенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах санитарно-защитных зон: объекты для проживания людей; коллективные или индивидуальные дачные и садово-огородные участки; предприятия по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм; склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий в границах санитарно-защитных зон и на территории предприятий других отраслей промышленности, а также в зоне влияния их выбросов при концентрациях выше 0,1 ПДК для атмосферного воздуха; предприятия пищевых отраслей промышленности; оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов; комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды; размещение спортивных сооружений; парки; образовательные и детские учреждения; лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования. Условно разрешенные виды использования, которые могут быть разрешены по специальному согласованию с территориальными органами санитарно-эпидемиологического и экологического контроля с использованием процедур публичных слушаний, определенных статьями 24, 25 настоящих Правил: зеленые насаждения; малые формы и элементы благоустройства; сельхозугодья для выращивания технических культур, не используемых для производства продуктов питания; предприятия, их отдельные здания и сооружения с производствами меньшего класса вредности, чем основное производство; пожарные депо; бани; прачечные; объекты торговли и общественного питания; мотели; гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта; автозаправочные станции; связанные с обслуживанием данного предприятия здания управления, конструкторские бюро, учебные заведения, поликлиники, научно-исследовательские лаборатории, спортивно-оздоровительные сооружения для работников предприятия, общественные здания административного назначения; нежилые помещения для дежурного аварийного персонала и охраны предприятий, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу; электроподстанции; артезианские скважины для технического водоснабжения; водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды; канализационные насосные станции; сооружения оборотного водоснабжения; питомники растений для озеленения промплощадки, предприятий и санитарно-защитной зоны. 5. Водоохранные зоны выделяются в целях: предупреждения и предотвращения микробного и химического загрязнения поверхностных вод; предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов; сохранения среды обитания объектов водного, животного и растительного мира. Для земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в водоохранных зонах рек, других водных объектов, включая государственные памятники природы областного значения, устанавливаются: виды запрещенного использования; условно разрешенные виды использования, которые могут быть разрешены по специальному согласованию с бассейновыми и другими территориальными органами управления, использования и охраны водного фонда уполномоченных государственных органов с использованием процедур публичных слушаний, определенных статьями 25, 26 настоящих Правил. Виды запрещенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон рек, других водных объектов: проведение авиационно-химических работ, применение химических средств борьбы с вредителями, болезнями растений и сорняками; использование навозных стоков для удобрения почв; размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче-смазочных материалов, площадок для заправки аппаратуры ядохимикатами, животноводческих комплексов и ферм, мест складирования и захоронения промышленных, бытовых и сельскохозяйственных отходов, кладбищ и скотомогильников, накопителей сточных вод; складирование навоза и мусора; заправка топливом, мойка и ремонт автомобилей и других машин и механизмов; размещение дачных и садоводческих участков при ширине водоохранных зон менее 100 метров и крутизне склонов прилегающих территорий более 3 градусов; размещение стоянок транспортных средств, в том числе на территориях дачных и садоводческих участков; проведение рубок главного пользования; осуществление (без согласования с территориальным органом управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов Российской Федерации, с областной инспекцией рыбоохраны и без положительного заключения государственной экологической экспертизы) строительства и реконструкции зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов; добыча полезных ископаемых; производство землеройных, погрузочно-разгрузочных работ, в том числе на причалах необщего пользования; отведение площадей под вновь создаваемые кладбища на расстоянии менее 500 м от водного объекта; складирование грузов в пределах водоохранных зон осуществляется на платной основе; находящиеся и размещаемые в особых случаях (по согласованию с территориальным органом управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов Российской Федерации и при наличии положительного заключения экологической экспертизы) здания и сооружения в водоохранных зонах должны оборудоваться закрытой сетью дождевой канализации, исключающей попадание поверхностных стоков в водный объект, не допускать потерь воды из водонесущих инженерных коммуникаций, обеспечивать сохранение естественного гидрологического режима прилегающей территории; длительный отстой судов речного флота (свыше одного месяца) в акватории водных объектов, за исключением акваторий, отведенных специально для этих целей (затоны, базы ремонта флота); использование судов без документов, подтверждающих сдачу сточных и нефтесодержащих вод на специальные суда или объекты по сбору названных вод; размещение дачных и садово-огородных участков, установка сезонных и стационарных палаточных городков; Дополнительные ограничения в пределах прибрежных защитных полос (ширина - 10 м для всех объектов) распашка земель; применение удобрений; складирование отвалов размываемых грунтов, строительных материалов и минеральных солей, кроме оборудованных в установленном порядке причалов и площадок, обеспечивающих защиту водных объектов от загрязнения; выпас и устройство летних лагерей скота (кроме использования традиционных мест водопоя), устройство купочных ванн; установка сезонных стационарных палаточных городков, размещение дачных и садоводческих участков, выделение участков под индивидуальное строительство; движение автомобилей и тракторов, кроме автомобилей специального назначения. Условно разрешенные виды использования, которые могут быть разрешены по специальному согласованию с бассейновыми и другими территориальными органами управления, использования и охраны водного фонда уполномоченных государственных органов с использованием процедур публичных слушаний, определенных статьями 24, 25 настоящих Правил: зеленые насаждения; малые формы и элементы благоустройства; размещение объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйства, водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений при наличии лицензии на водопользование, в которой устанавливаются требования по соблюдению водоохранного режима; временные, нестационарные сооружения торговли и обслуживания (кроме АЗС, ремонтных мастерских, других производственно - обслуживающих объектов), при условии соблюдения санитарных норм их эксплуатации. 6. Режим природопользования на территории наземных памятников природы, а также охранных зон отдельных деревьев - памятников природы радиусом 11,5 м, устанавливается на основе паспортов указанных памятников, утвержденных органами государственной власти Республики Дагестан. 7. До утверждения проектов водоохранных зон согласно статье 112 Водного кодекса Российской Федерации земельные участки в водоохранных зонах водных объектов предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, по согласованию со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда. После утверждения в установленном порядке проектов водоохранных зон в настоящую статью вносятся изменения. Со статьями 41.1, 41.2, 41.3 части II настоящих Правил можно ознакомиться в Собрании депутатов городского округа "город Махачкала" или в Управлении архитектуры и градостроительства Администрации города Махачкалы. Автор сайта - Сергей Комаров, scomm@mail.ru